Dúvidas mais frequêntes

Se você tem dúvidas quanto aos procedimentos, serviços entre outros assuntos que seu condomínio tem direito, então você está no lugar certo! Abaixo seguem algumas das dúvidas mais frequentes... Confira:

01. É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais? E os descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia?

Não. Os valores cobrados dos condôminos são resultantes do rateio da soma das despesas comuns ordinárias (água, luz, telefone, salários, encargos, etc), de despesas extraordinárias derivadas da implementação de alguma obra, manutenção, etc. ou, encargos financeiros ou penalidades impostas a condôminos que estejam em falta com suas obrigações. Assim sendo, o síndico não tem poder para perdoar dívida ou para conceder descontos, sem a autorização da assembléia geral. Da mesma forma, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem autorização da assembléia, não pode conceder desconto para quem cumpre essa obrigação.

O que vemos, comumente, é a aprovação, pela assembléia que aprova a previsão orçamentária, é o estabelecimento de um vencimento para o pagamento da cota condominial e uma autorização para dispensa de juros e multas, aos pagamentos efetuados até "X" dias do vencimento.

02. Como deve ser a cobrança das multas por infração às normas da convenção?

As multas por infração contratual estão previstas na Lei e podem ter regramentos estabelecidos na Convenção do Condomínio. Não havendo vedação na Convenção poderão ser cobradas juntamente com as demais despesas, porém, o ideal é que seja emitido um documento de cobrança (doc) específico para a cobrança de multa, pois em caso de contestação os procedimentos operacionais serão facilitados.

03. Quem convoca as Assembléias?

Ao Síndico incumbe a administração do Condomínio, portanto, dele é a competência primeira para a convocação das assembléias. Porém, havendo omissão por parte do síndico, a assembléia pode ser convocada por ¼ dos condôminos.

04. Existe um número específico de assembléias a serem realizadas pelo Condomínio?

O Código Civil Brasileiro, dispõe, no art. 1.350, sobre a realização de uma Assembléia Anual, de caráter ordinário, portanto, para a apresentação e aprovação da Previsão Orçamentária, que deve incluir a previsão de despesas ordinárias e a forma de rateio entre os condôminos, bem como a sistemática de prestação de contas por parte do Síndico. Eventualmente poderá prever, ainda, a eleição de síndico, se anual e as alterações de Regimento Interno.

Esses assuntos não precisam ser tratados numa única assembléia, podendo a Convenção estabelecer a obrigatoriedade da realização de outras assembléias ordinárias, além daquela prevista no art. 1.350. Além disso, para tratar de assuntos extraordinários, contanto que regularmente convocadas, havendo ou não convenção, o condomínio pode realizar tantas assembléias quantas desejar.

05. O locatário pode votar em assembléia de condomínio?

O entendimento sobre o assunto não é uníssono.

Alguns Tribunais são contrários ao voto do locatário em Assembléia de Condomínio, com o fundamento de que foram revogados os arts. 1 a 27 da Lei 4.591/64, portanto não vigora mais o art. 24, § 4.º que dispunha que o locatário poderia comparecer e deliberar nas assembléias que não se referisse às despesas extraordinárias.

Outros Tribunais, inclusive do nosso Estado, são do entendimento de que, se o proprietário não comparecer, ou não mandar representante legal, o inquilino pode comparecer às Assembléias de Condomínio para representar a unidade em que reside, munido de cópia do contrato de locação, com fundamento no que dispõe o art. 24, § 4º, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 8.245/91 pelo art. 83, e que assim diz:

Art.83. "Nas decisões da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça." Então, para ter direito a voto há que se preencher os pressupostos:

- o locador não compareça à assembléia,

- o locador não se faça representar por mandatário e

- o voto do locatário fica restrito às deliberações sobre despesas ordinárias.

Neste caso, para votar deverá comprovar a sua condição de locatário com a exibição do contrato de locação. O contrato de locação, para este fim, valerá como instrumento de mandato e poderá ser exigido pelos demais condôminos para que o locatário possa participar da assembléia.

Cabe lembrar que, se o inquilino apresentar procuração para participar da assembléia, estará participando em nome do locador, quando lhe será franqueada a deliberação de todas as matérias constantes da ordem do dia.

06. Os condôminos inadimplentes podem participar e votar nas Assembléias?

No tocante ao voto, o Código Civil é bastante claro quando diz, no art. 1.335, III, que é vedado esse direito ao condômino inadimplente. No tocante a participação, o Código Civil também impõe a vedação. Todavia, é importante lembrar que o entendimento do que seja "participar", não recebe unanimidade de tratamento no meio jurídico.

Há quem entenda que "participar" é tomar parte, no simples sentido de "estar presente" e que, portanto, o condômino poderia, inclusive, ser impedido de entrar e permanecer no recinto da assembléia; E, há quem sustente que "participar" significa tomar parte nos debates que levam ao voto.

No nosso particular entendimento, a assembléia é o ato mais importante do condomínio e, portanto, deve, acima de tudo, respeitar não só as questões comuns, como e, principalmente, os direitos individuais da pessoa.

Dessa forma, alertamos ao fato de que impedir o condômino de ingressar no recinto da assembléia e assistir aos debates, mesmo sem direito a manifestação e voto, constitui uma violação aos direitos de propriedade desse condômino e, inclusive, pode ser interpretado por ele como um constrangimento e uma exposição a situação vexatória. Para evitar maiores problemas é bom que a matéria seja convenientemente tratada na convenção do condomínio e, no caso de impasse, que prevaleça o bom senso do dirigente da assembléia.

07. Existe obrigatoriedade quanto ao Registro de Atas e outros Documentos do Condomínio, junto ao Cartório de Títulos e Documentos?

O Condomínio não é uma empresa, embora a ela seja equiparado em muitas situações e, portanto, esteja sujeito a uma série de direitos e deveres. Assim, não existe a obrigatoriedade de registro dos seus documentos em algum ofício especial.

Por outro lado, mesmo sem a obrigatoriedade, entendemos que, dada a complexidade da vida em condomínio e, justamente pela responsabilidade que a lei atribui ao Síndico, é de todo recomendável que se proceda o registro de atas e outros documentos, junto ao Cartório Especial de Títulos e Documentos da Comarca onde estiver domiciliado o condomínio, a fim de r/*esguardar em situações futuras e eventuais a própria gestão do síndico.

08. Quais são os meus direitos e deveres como condômino?

O Código Civil estabelece como direitos do condômino os de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite (art. 1.335, incisos I a III).

É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e dar as suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não utilizá-la de forma a prejudicar a segurança dos demais condôminos (art. 1.336, incisos I a IV do Código Civil). Cabe lembrar que o condômino que não cumpre com os seus deveres, reiteradamente, poderá ser constrangido a pagar multa de até 5 vezes o valor da cota condominial (art. 1.337 do Código Civil).

09. Quanto à prestação de contas, é obrigado o condomínio ter livros contábeis?

Quanto aos balancetes, os condomínios não são legalmente obrigados a possuir os livros contábeis de uma empresa, pois para efeitos civis e fiscais não se configuram como pessoa jurídica. Devem os síndicos, para sua própria segurança, manter um rígido controle das receitas e despesas da edificação fazendo os lançamentos dia a dia. Assim, não há necessidade de os balancetes serem assinados por contador, bastando para tanto um responsável técnico.

10. Quem pode destituir um síndico, e em que situações?

A destituição do síndico é ato de competência privativa do órgão que o escolheu, a assembléia. Se o mesmo foi eleito pela Assembléia Geral, a esta compete a sua destituição. Se houve designação judicial de síndico de condomínio, pedida por algum condômino, ao Juiz compete a sua destituição. A destituição de síndico de condomínio só poderá ser realizada na forma e nas condições previstas na Convenção, ou quando a mesma for omissa, o síndico será destituído pelo voto da maioria absoluta de seus membros, em assembléia especialmente convocada para este fim, quando praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. (art. 1349 do Código Civil).

11. O seguro do condomínio é obrigatório? Quem é o responsável por fazer o seguro do condomínio?

O Novo Código Civil Brasileiro prevê, no artigo 1.346, que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Também prevê que é atribuição do síndico realizar o seguro da edificação (art. 1348, inciso IX). Portanto, o seguro decorre de expressa disposição legal, sendo o síndico responsável pela sua contratação, independente de autorização de assembléia. E o dispositivo de lei é claro quanto aos sinistros: risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Ora, vendaval, raio, explosão, danos elétricos, etc., podem causar destruição total ou parcial. Nada impede que o síndico, por cautela, contrate cobertura para outros sinistros a fim de não onerar os condôminos no caso de um alagamento, ou de queda de reboco da parede do edifício na cabeça de um transeunte, por exemplo.

12. Um condômino vendeu sua unidade, mas esta permaneceu com dívida. Quem responde pelo pagamento da dívida no condomínio?

Nestes casos, o Código Civil prevê que, o adquirente de unidade condominial responderá pelos débitos de quem vendeu a unidade, em relação ao condomínio, inclusive com as multas e juros moratórios.

Art. 1.345: O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

13. O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com cuidado dentro dos parâmetros da responsabilidade civil (nexo causal, dano e culpa).

14. O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

15. Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encana-mento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

16. É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

17. Qual a forma de rateio das despesas extraordinárias e quem responde pelo pagamento das mesmas?

Devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por força do art. 1.336, I, do novo Código Civil, sendo o proprietário da unidade o responsável pelo pagamento dessa despesa.

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